[#AGIC一下] #5 Come cercare e affittare casa in Cina

Trovare un buon alloggio dove vivere nelle frenetiche e caotiche megalopoli cinesi può non essere una missione particolarmente facile per i nuovi arrivati nel Paese, e può non esserlo neanche per coloro che già ci vivono da un po’.

Molti di voi probabilmente non saranno d’accordo, soprattutto visto il carattere internazionale e multiculturale delle grandi città cinesi. È vero infatti che esiste un grandissimo numero di agenzie, siti, App o altri intermediari di ogni tipo a cui basta rivolgersi per trovare comodamente e rapidamente un appartamento; tuttavia, trovare un buon alloggio, un’offerta vantaggiosa e in condizioni sicure senza incorrere in tentativi di truffa, soprattutto quando la domanda è estremamente alta, non è affatto così semplice.

Visti i numerosi dubbi e domande che molti soci o sostenitori di AGIC ci hanno fatto nei mesi passati a riguardo, abbiamo finalmente deciso di pubblicare un articolo per cercare di offrire un quadro chiaro della situazione, per facilitare i connazionali nella ricerca di un alloggio e per offrire consigli su come evitare di imbattersi in (purtroppo comuni) situazioni spiacevoli. Questo articolo si basa sulle esperienze personali dell’autore e non intende in alcun modo porsi come testo valido ovunque e comunque: come vedremo in seguito, esistono infatti numerose differenze tra le normative vigenti in materia a seconda dalle municipalità e delle province della Cina. Inoltre, bisogna sempre tenere in considerazione i fattori fortuna e sfortuna, che prescindono da qualsiasi considerazione oggettiva.

 

Trovare casa è facile?

Come già accennato in precedenza, la risposta è: si e no. Diciamo che generalmente trovare un appartamento/stanza in cui vivere è semplice, ma trovarne uno veramente buono a prezzi vantaggiosi può non esserlo.

Innanzitutto bisogna conoscere tutte le opzioni disponibili per cercare casa:

Opzione 1: Agenzia immobiliare (房产中介)

In tutte le città cinesi esistono ormai milioni di agenzie immobiliari, è possibile trovarne adecine (se non a centinaia) in un solo quartiere.

Il vantaggio delle agenzie immobiliari è che penseranno a tutto loro, dalla ricerca dell’appartamento alla stipulazione del contratto, fino al pagamento dell’affitto e ad assistenza per ogni tipo di problema (dal bisogno di particolari documenti alla lampadina del bagno rotta, ecc), per questo sono molto utilizzate dalla comunità expat, soprattutto dagli individui alle prime armi. Non bisognerà quasi mai avere a che fare con il landlord (房东, fangdong).

Lo svantaggio sta nel fatto che qualora l’agenzia immobiliare riuscisse a trovarvi un appartamento, occorrerà pagare loro il costo del servizio (中介费, zhongjiefei, letteralmente “tariffa per l’intermediazione”), generalmente (ma non necessariamente) corrispondente a un mese di affitto (es: se l’affitto mensile è di 6000 yuan, il costo del servizio sarà di 6000 yuan).

Non esiste una legge unica che regolamenta le zhongjiefei, il loro ammontare e la procedura per il pagamento varia di municipalità in municipalità. Le zhongjiefei  possono essere negoziate, e per appartamenti il cui affitto è superiore ad una certa soglia (non chiara, secondo alcuni pari a 10.000 yuan) esse non sono neanche previste. Per quanto riguarda chi deve pagare il costo del servizio, anche qui troviamo grandissime differenze a seconda della località: generalmente il costo dovrebbe essere diviso tra fangdong e inquilino sulla base di 50 e 50; tuttavia, a Beijing nella maggior parte dei casi l’inquilino se ne fa carico al 100%, mentre a Shanghai solamente al 35%. Per esperienza, tuttavia, siamo quasi certi che non importa chi pagherà il costo del servizio, in un modo o nell’altro sarà sempre l’inquilino a farsene carico, direttamente o indirettamente: nei casi in cui il proprietario di casa divida le spese, esso “riguadagnerà” la somma semplicemente aumentando il costo dell’affitto, spalmandola su più mesi; nei casi in cui è l’inquilino a pagare la zhongjiefei, l’affitto sarà più basso.

Inoltre, scegliendo l’opzione agenzia si deve anche prestare molta attenzione ad alcuni agenti “non troppo onesti” che cercheranno di approfittarsi della vostra inesperienza (si veda la sezione in fondo all’articolo).

Fatta eccezione per i punti sopracitati, la ricerca di un appartamento tramite agenzia risulta un processo relativamente comodo e rapido. Basta individuare la zona in cui si vorrebbe vivere ed entrare in una delle milioni di agenzie qui presenti (entrare nella prima a caso va bene). Identificare l’area è importante perché ogni agenzia tratta solo appartamenti nelle vicinanze.

Le agenzie più diffuse sono: Wo Ai Wo Jia (我爱我家) e Home Link 链家. Entrambe hanno anche dei siti web sui quali è possibile procedere con la ricerca (rispettivamente: http://www.5i5j.com e http://bj.lianjia.com/).

Le agenzie sono consigliate per la ricerca di appartamenti interi; stanze singole in appartamenti convidivisi sono poco trattate.

 

Opzione 2: App o siti web

In Cina esiste un grandissimo numero di siti/piattaforme o App dedicate all’acquisto o all’affitto di stanze o appartamenti.

Il vantaggio di questa tipologia di ricerca sta nel fatto che in questo modo sarà possibileentrare in contatto direttamente con il proprietario di casa, il fangdong, e dunque evitare di pagare il costo del servizio (zhongjiefei) che altrimenti verrebbe pagato all’agenzia immobiliare. Un altro vantaggio consiste nel fatto che sarete in grado fin da subito di riconoscere se l’individuo in questione è veramente il proprietario di casa, o uno che si spaccia per esso (con l’obiettivo di truffarvi): questo perché vi mostrerà, su richiesta, il certificato di proprietà immobiliare (房产证). La scelta delle case è inoltre molto ampia.

Non esistono particolari svantaggi per questa tipologia di ricerca. Gli unici che potrebbero essere consideratitali sono il fatto che la maggior parte di queste App e piattaforme sono interamente in lingua cinese, o il fatto che non tutti i fangdong accetteranno di affitare la propria casa ad uno straniero. Proprio per questo motivo, tuttavia, essendo piattaforme indirizzate principalmente ai cinesi (e non stranieri), i prezzi saranno leggermente più bassi (e non “ritoccati” al rialzo per l’occasione).

Alcuni tra i siti/App più diffusi sono: Ziroom (自如友家, zi ru you jia, http://www.ziroom.com/; consigliato dall’autore dell’articolo); Baixing (百姓, http://baixing.com/); Fang.com (房天下, http://bj.fang.com/), ma anche piattaforme come 58 Tongcheng (58同城, http://58.com/) e Ganji (赶集网, http://bj.ganji.com/), le quali però non dedicate esclusivamente ad appartamenti e molto disordinate.

Infine, è bene sapere che in Cina è possibile utilizzare anche alcune delle più grandi piattaforme internazionali di sharing economy in ambito immobiliare, in particolare Airbnb e Couchsurfing. Tuttavia, soprattutto per Airbnb, il mercato cinese è ancora piuttosto limitato e i prezzi non molto competitivi sul lungo periodo, soprattutto se paragonati a quello delle loro controparti cinesi (esistono numerose “imitazioni” cinesi di Airbnb, tra cui Tujia 途家, http://www.tujia.com e Xiaozhu 小猪, http://www.xiaozhu.com/).

 

Opzione 3: siti di annunci per expat

In tutte le grandi megalopoli cinesi con un’alta concentrazione di expat esistono una seriedi siti e community blogs dove è possibile ricercare una stanza condivisa o un appartamento.

I vantaggi consistono nel fatto che si tratta di siti dedicati esclusivamente alla comunità expat, quindi tutto il processo di ricerca sarà in inglese. Inoltre, su questi siti la maggior parte degli annunci sarà pubblicata da altri expat che cercano coinquilini, o che per un motivo o per l’altro stanno lasciando la loro abitazione prima della scadenza del contratto: in questi casi, non essendo agenti immobiliari, non dovrete pagare alcuna zhongjiefei (si sono verificati dei casi in cui un expat ha cercato di spacciarsi come agente chiedendo il pagamento di una fee: sappiate che è assolutamente illegale e potrete denunciarlo).

Tuttavia, il fatto di essere annunci interamente dedicati ad expat implica che i prezzi sono leggermente più alti (secondo il mito “lo straniero è ricco”).

Sebbene la scelta sia molto limitata rispetto alle agenzie o le piattaforme descritte nel punto precedente, si tratta di un metodo di ricerca comunque efficace e comodo, e a volte è possibile trovare delle ottime offerte (lo stesso autore di questo articolo ha trovato casa in questo modo). Tuttavia, questo metodo è più adatto per coloro che sono alla ricerca di stanze singole in appartamenti condivisi. Per appartamenti interi la disponibilità è ancora più limitata e anche qui ci si può spesso imbattere in agenti.

Alcuni esempi di questi siti sono: The Beijinger (http://www.thebeijinger.com/); Smart Shanghai (http://www.smartshanghai.com); Chongqing Expat Club (http://www.cqexpat.com/); Shenzhen Classifieds (http://www.shenzhenclassifieds.com/), etc.

 

Opzione 4: gruppi Wechat

Un altro canale altrettanto diffuso tra la comunità expat è quello dei gruppi Wechat.

Molto simili ai siti di annunci descritti al punto precedente, il vantaggio dei gruppi Wechat è che potrete ricevere e visualizzare annunci in tempo reale, e contattare direttamente la persona che ha messo l’annuncio. Anche in questo caso, si tratta per la maggior parte di expat che cercano nuovi coinquilini, quindi nella quasi totalità dei casi non è previsto il pagamento di alcuna zhongjiefei (attenzione a quanto accennato nel punto precedente riguardo i finti agenti). Un altro vantaggio è inoltre dovuto al fatto che, a differenza dei siti di annunci, tramite Wechat non occorre effettuare alcuna registrazione per postare o per contattare gli altri utenti.

Per quanto riguarda gli svantaggi, sicuramente troviamo il fatto che i gruppi Wechat in questione hanno una capacità di utenti massima di 500 persone (e la maggior parte sono tutti pieni), e che probabilmente sarà necessario avere un conto bancario legato al proprio account Wechat per accedervi (requisito fondamentale per entrare a far parte di gruppi con più di 100 utenti), rendendoli dunque difficilmente accessibili per chi è appena arrivato in Cina e non ha ancora un conto bancario locale.

Inoltre, questi gruppi Wechat potrebbero essere anche difficilmente raggiungibili in quanto per trovarli bisogna necessariamente conoscere qualcuno che ne fa parte (in casi molto rari è possibile trovarli anche sui siti per expat elencati nel punto precedente, in alternativa si può provare a chiedere in altri gruppi).

Malgrado ciò, è importante essere al corrente che questi gruppi esistono in tutte le città, e che spesso tramite essi si possono trovare deal e offerte ottime.

 

Infine, ci sarebbe anche la possibilità di contattare direttamente gli annunci che si trovano per strada (muri, semafori, lampioni, ecc); tuttavia, nella maggior parte dei casi si tratta di abitazioni che non raggiungono mai i nostri standard e che solitamente sono adibite per lavoratori migranti cinesi, non troppo sicure e dunque estremamente sconsigliate.

 

Alcuni consigli

Di seguito alcune osservazioni a cui bisogna fare attenzione prima, durante e dopo aver trovato una casa:

1) Cercare un appartamento/stanza:

  • Gli agenti inizialmente potrebbero proporvi appartamenti con costi superiori al vostro budget. Cercate di fargli capire (educatamente, almeno inzialmente) il vostro budget massimo, e cercate eventualmente di contrattare il prezzo. Siate comunque realisti riguardo la tipologia di stanza/appartamento che si può ottenere con quel budget;
  • Armatevi di pazienza: cercate di far ben capire agli agenti da subito la tipologia di appartamento che fa per voi, perché vi porteranno a visitare un grandissimo numero di luoghi, spesso molto scadenti e che non rispecchiano le descrizioni da voi fornite, facendovi perdere molto tempo (questo tuttavia accadrà anche se avete ribadito 1000 volte la tipologia di appartamento che volete, molti agenti purtroppo sembrano avere dei grandissimi problemi di comprensione);
  • Se siè da soli si può trovare un amico/conoscente (o sconosciuto tramite annunci online, Wechat o Couchsurfing) e cercare un appartamento intero: in questo caso ci si può rivolgere ad un’agenzia, le scelte saranno forse di più e i prezzi più bassi, ma si dovrà pagare la agency fee;
  • Ricordate che non avete alcun legame con gli agenti, per questo potrete recarvi contemporaneamente in tutte le agenzie che volete e contattare tutti gli agenti che volete;
  • Sopratutto nel caso di stanze in appartamenti condivisi, una volta individuata una stanza che soddisfi le vostre richieste, è consigliato visitarla e bloccarla entro 24 ore, altrimenti state pur certi che la stanza se la prenderà qualcun altro (le buone occasioni durano pochissimo, soprattutto nelle grandi città).

2) Firma del contratto:

  • Se fatto tramite agenzia, assicuratevi che il contratto sia stipulato a vostro nome, e non ad altri nomi (dunque subaffittando l’appartamento). Nel contratto ideale la parte A (甲方, jiafang) sarà il rappresentante dell’agenzia immobiliare, mentre la parte B (乙方, yifang) sarete voi (il landlord e l’agente avranno già firmato un contratto tra di loro: fatevelo mostrare prima di firmare qualsiasi cosa, insieme al certificato di proprietà immobiliare 房产证 del landlord, assicurandosi così di non trovarsi di fronte ad un falso agente che cerca di truffarvi);
  • Qualora non conosceste la lingua cinese, fatevi fare un contratto in inglese. Assicuratevi inoltre che nel contratto non ci siano articoli tipo “questo contratto in inglese ha solamente valore referenziale”, e se potete fate inserire un articolo che stabilisce che la versione in inglese del contratto è l’unica versione possedente valore legale. Non firmate alcun contratto in cinese! Questo perché può capitare che la versione in inglese non rispecchi al 100% quella in cinese, e nel caso di dispute l’agente/landlord farà riferimento sempre e solo a quella in cinese (spesso nei contratti in cinese può esserci anche un articolo che stabilisce che la versione in cinese è l’unica dotata di valore legale, mentre quella in inglese ha solo valore referenziale);
  • Assicuratevi che il contratto contenga tutte le informazioni necessarie. Ricordate che se una cosa viene promessa a voce ma non viene scritta sul contratto, nel 99,9%dei casi non la otterrete mai. Il contratto è l’unico strumento che avete a disposizione per tutelarvi, per questo accertatevi del contenuto.

3) Pagamento, deposito, e costo dell’agenzia:

  • Il metodo di pagamento e la caparra da depositare variano da luogo a luogo, non esiste una normativa che regola la questione. A Beijing generalmente vige la regola 3+1 (tre mesi di pagamento e un mese di affitto come caparra), mentre in altri luoghi si usa la formula 2+2 o 2+1;
  • Fatevi rilasciare una sorta di ricevuta dopo aver versato il deposito. Se potete, fateanche specificare nel contratto sotto quali condizioni non è previsto il recupero del deposito (purtroppo sono in molti, soprattutto gli agenti poco onesti, quelli che cercheranno di non restituirvi il deposito per qualche scusa banale), così da evitare dispute;
  • Come già accennato precedentemente, i costi del servizio delle agenzie (zhongjiefei) sono trattabili: c’è sempre un margine di negoziazione, non siate timidi. Per questo, come in ogni altro processo di negoziazione, non mostratevi particolarmente interessati ed entusiasti per la casa (altrimenti sarà più difficile scendere di prezzo). Siate comunque consapevoli che non sarà affatto difficile per gli agenti trovare un altro inquilino, soprattutto se si tratta di ottimi appartamenti, quindi saranno sempre gli agenti ad avere il coltello dalla parte del manico);
  • Bollette e altre spese varie (acqua, luce, gas, internet, telefono e TV) sono interamente a carico dell’inquilino (le ultime tre sono ovviamente facoltative). A volte, soprattutto nei grandi compound moderni, potrebbe esserci anche una tassa per la gestione e manutenzione del palazzo: potete chiedere al landlord di occuparsi del pagamento di questa (sono in molti a farlo). Alcuni particolarmente “buoni” saranno disposti anche a pagare l’abbonamento TV, ma questi casi sono più rari;
  • Se avete un problema alla casa, se volete una TV o una lavatrice nuova (ecc.), provate a convincere il landlord a comprarla per voi. Altrimenti, provate a chiedergli di dividere le spese;
  • Se affittate casa tramite un agente, chiedete al landlord il permesso di poter cambiare la serratura di ingresso (un buon landlord lo farà a spese proprie, altrimenti si dovrà provvedere da soli. L’importante però è avvisarlo prima). Questo perché altrimenti gli agenti resteranno in possesso delle chiavi dell’appartamento e potranno entrare in qualunque momento (non ricordiamo di aver mai letto notizie di furti a causa di agenti, ma comunque per questioni di sicurezza è meglio procedere in questo modo). La serratura può essere cambiata tramite il wu ye (物业, Property Management). Attenzione: se firmate un contratto short term sarà difficile che il landlord accetti questa proposta, mentre sarà più facile che lo faccia per contratti a lungo termine.

Infine, è bene sapere che i subaffitti sono illegali. Nelle grandi città, tra cui Beijing, la polizia ha incominciato ad attuare controlli piuttosto rigidi per individuare questi casi, con multe salate in caso di violazione (http://www.thebeijinger.com/blog/2016/07/04/subletters-beware-there-new-crackdown-kicking-tenants-curb).

Una volta firmato il contratto, fatevi lasciare i seguenti documenti:

  • Copia originale del contratto;
  • (Se il proprietario di casa ha la residenza, hukou, allo stesso indirizzo) Copia del libretto Hukou (户口簿) del proprietario di casa;
  • (Se il proprietario di casa ha la residenza, hukou, ad un altro indirizzo) Copia del libretto Hukou (户口簿) del proprietario di casa e copia del certificato di proprieta’ immobiliare (房产证 fangchanzheng);
  • (Se il contratto è stipulato tramite agenzia) Copia dell’ID (身份证 shenfenzheng) dell’agente;
  • Passaporto originale e fotocopia del passaporto (prima pagina + visto).

Questi documenti saranno necessari per effettuare la registrazione alla polizia. Torneremo su questo tema negli articoli a seguire.

 

Questo articolo è stato scritto da Alessio Petino ed è tratto dalla “Guida Ufficiale AGIC: una porta d’accesso per la Cina”. Per il download gratuito, cliccate su “read more” in basso a sinistra.

 


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